Immobilienwertermittlung unter Berücksichtigung demografischer Einflüsse

Eine Methodik aus der Praxis für die Praxis

Roland Peter and Lothar Scharold

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Roland Peter, Lothar Scharold, Immobilienwertermittlung unter Berücksichtigung demografischer Einflüsse (2014), Wichmann Verlag, Berlin, ISBN: 9783879075843

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Description / Abstract

Der demografische Wandel mit dem damit verbundenen Bevölkerungsrückgang sowie anderen Phänomenen ist in der Bundesrepublik Deutschland im ländlichen Raum – bei gleichzeitig großen kleinräumlichen Unterschieden – am stärksten ausgeprägt. Ein immer größeres Problem stellt der Leerstand und Verfall von Immobilien dar; parallel dazu verlieren die umliegenden, noch bewohnten Immobilien an Wert. Diese Entwicklung wird bei der Immobilienwertermittlung i. d. R. nicht ausreichend berücksichtigt. Es ist aber die Aufgabe der Sachverständigen, auf einem der volkswirtschaftlich wichtigsten Marktsegmente für die notwendige Klarheit und damit für zuverlässige Entscheidungsgrundlagen für Investoren, Banken etc. zu sorgen – eine Aufgabe, die niemand sonst leisten kann.

Gutachter für Immobilien und Grundstücke müssen prüfen, ob Auswirkungen des demografischen Wandels vorliegen, wenn ja, in welchem Maße, und diese dann entsprechend bei der Wertfindung würdigen. Das sieht auch die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (ImmoWertV) gemäß den Bestimmungen der §§ 3, 14 vor. Diese macht es zur Pflicht, die Einflüsse des demografischen Wandels angemessen zu berücksichtigen. Allerdings sagen die ImmoWertV und andere Regelwerke nicht, wie dies genau zu geschehen hat.

Um hier Abhilfe zu schaffen, haben die Autoren eine „Methodik zur Berücksichtigung des Einflusses des demografischen Wandels“ entwickelt, die in diesem Werk dokumentiert wird. Damit können Sachverständige eine zuverlässige und systematische Aussage zum Ergebnis der Analyse der demografischen Gegebenheiten am Standort des Bewertungsobjekts erarbeiten und plausibel und nachvollziehbar im Gutachten würdigen. Bei der Berechnung werden leicht zugängliche statistische Daten verschiedener verlässlicher Quellen herangezogen, die sowohl „werthaltig“ als auch rechtssicher sind.

Diese mittlerweile in der Praxis bewährte und auch empirisch untermauerte Methodik bietet auf viele Fragen, nicht nur von Gutachtern, sondern auch von Schätzabteilungen der Banken oder von interessierten Verantwortlichen aus dem kommunalen Bereich, interessante Antworten im Kontext des demografischen Wandels. Weiterhin können Kommunen mit diesem Werk als Leitfaden eine eigene fortschreibungsfähige Bestandsaufnahme selbst vornehmen, um eine wesentlich bessere künftige Entscheidungsgrundlage für städtebauliche oder andere Bereiche zu erhalten.

Review

Dieses Buch kann man nur jedem empfehlen, der sich aus Gründen der Aus- oder Fortbildung mit den Aufgaben der Immobilienwertermittlung beschäftigt. (VDVmagazin 6/14)

Extract

Table of content

  • Immobilienwertermittlung unter Berücksichtigung demografischer Einflüsse
  • Vorwort und Einführung in das Thema
  • Autoren
  • Danksagung
  • Inhaltsverzeichnis
  • 1 Klärung der Voraussetzungen und Beschreibung von Aufgabe und Leitlinie
  • 1.1 Leitlinie
  • 1.2 Kriteriensuche und -vorauswahl
  • 1.3 Kriterienauswahl: „harte“ und „weiche“ Kriterien
  • 2 Erarbeitung von Annahmen und -Definitionen
  • 2.1 Die demografische Entwicklung
  • 2.2 Die Bevölkerungsentwicklung
  • 2.3 Der Prüfzeitraum
  • 2.4 Definition von Wendepunkt und Trend
  • 2.5 Der Schwellenwert
  • 2.6 Altersstruktur, Alten- und Jugendquotient, Überalterung
  • 2.7 Auffanggemeinden
  • 2.8 Siedlungsbereinigungsmaßnahmen
  • 2.9 Brache
  • 3 Methodische Ergänzung des Marktanpassungsfaktors (§ 14 ImmoWertV)
  • 3.1 Gründe für die Notwendigkeit einer demografisch bedingten Anpassung
  • 3.3 Weitere Risikofaktoren
  • 4 Entwicklung des Fragebogens „kommunale Daten und Fakten zur Ermittlung der demografisch bedingten Anpassung“
  • 4.1 Fragebogen, Teil A
  • 4.2 Fragebogen, Teil B
  • 5 Festlegung der Vorgehensweise
  • 6 Weitere Verfeinerung der Rahmenbedingungen und Festlegung der Kriterien
  • 6.1 Bevölkerungszahlen
  • 6.2 Altersstruktur, Alten- und Jugendquotient
  • 6.3 Arbeitsplätze und -entwicklung
  • 6.4 Entwicklung der Leerstände in einer Kommune
  • 6.5 Verhältnis Bodenrichtwert zu Erschließungskosten
  • 6.6 Anzahl und Entwicklung von Kaufverträgen für Immobilien
  • 7 Die Bevölkerungsentwicklung – das Schlüsselkriterium und seine Bedeutung
  • 7.1 Darstellung in Diagrammform für die Gemeinden Knüllwald und Körle
  • 7.2 Bildung von Klassen zur besseren Darstellung der Bevölkerungsentwicklung in Kartenform
  • 7.3 Darstellung in Tabellenform
  • 8 Entwicklung der Methodik
  • 8.1 Festlegung von Wendepunkt, Trend und Schwellenwert
  • 8.2 Fortschreibung der Trendlinie mit Neufestsetzung des Wendepunktes
  • 9 Ableitung der demografisch bedingten Anpassung
  • 10 Beispiele zur praktischen Anwendung der Methodik
  • 11 Fazit und Ausblick
  • Anhang
  • Anhang 1: Erfahrungsbericht und Auszug aus der Masterthesis „Untersuchung des Wertverlustes von Immobilien in ländlichen Räumen aufgrund der demographischen Entwicklung“
  • Anhang 2: Kurzfassung zum Erfahrungsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschussesbeim AfB Homberg (Efze) mit dem Titel „Berücksichtigungder demografischen Einflüsse bei der Verkehrswertermittlungvon Immobilien“
  • Anhang 3: Stiftung Schloss Ettersburg Kurzfassung des methodischen Leitfadens zur „Bestimmung der Zukunftsfähigkeit ländlicher Siedlungsstrukturen“
  • Anlagen zur Methodik

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